东莞打响“限价”松绑第一枪

发布时间:2022年06月17日
       广州报道, 日前, 广东省东莞市成为全国第一个公开暂停“限价”政策的城市, 取消新建商品房销售价格登记制度成为 推动力。 “限价手段已经过时了。” 东莞中原地产战略研究中心主任车德瑞向《华夏时报》指出, 虽然东莞尚未实施限购令和限价令, 但为达到限价效果而制定的政策已经对当地产生了影响。 市场。 造成不良影响。 在地方政府主动高举房地产调控和松动大旗的大环境下, 长期以来被当地政府形容为“自己做茧”却依然流行的“限价”方式, 终于得以落地。 四分五裂。 “向限价说不” 全国30多个城市主动放宽房地产调控政策, 但主要是在放宽限购方面竞相“救市”, 并未被官方认定为 放宽“限价”政策。 据悉, 东莞日前发布通知, 出台《促进房地产市场健康稳定有序发展的若干措施》, 包括取消新建商品房销售价格备案制、放宽 住房公积金贷款政策, 减少建设单位修改次数。 “再说救市, 更不可能外界指的是‘政府允许房价无下限暴跌’。
       ” 对于此举被外界解读为当地政府“救市”, 车德瑞向《华夏时报》分析, 虽然东莞楼市在上半年经历了非常低迷的时期, 但已经 7月份开始好转, 政府并不急需所谓的“救援”措施。 据东莞市房管局公布的数据显示, 7月份, 东莞一手住宅住宅面积46.3万平方米, 环比增长29%; 线上签约3953套, 环比增长27%; 累计成交42.9亿元, 环比增长32%, 三项数据均创年内新高。 同期, 东莞7月份住宅成交均价为9277元/平方米, 环比和同比分别上涨2%和6%。 车德瑞分析, 东莞新政策的初衷是“简化预售前的手续, 简化审批程序”。 东莞新商品房销售价格申报备案制度始于2011年5月, 各地区陆续出台房地产调控政策。 在珠三角的城市中, 只有广州、深圳、佛山等少数城市采取限购令, 东莞也成为呼声最大的城市之一。 但东莞并没有选择“限购”政策, 而是诉诸“一房一价”政策, 实行价格申报备案制度。 “当时正是采取措施达到了限价的效果, 但开发商申报、政府审批等各个环节马马虎虎, 寻租灰色利益的空间还很大, 影响了 “限制东莞房价过快上涨”。“硬绩效指标的影响”。 东莞市政府相关部门人员透露了当时政策制定的背景。
        “为了响应上层对调控效果的评价, ​​政策实施仅3个月后, 我们就开始增加权重,

设置上下浮动限额,

”上述人士表示, “以及 没有过多考虑后续影响。” 届时, “限价”“政策加码后, 指定销售价格为备案时, 将自动设置15%的跌幅限制, 即实际成交价格不得高于备案价, 跌幅不得超过备案价的15%。 当实际成交价格高于备案价格或低于备案价格15%以上时,

网上商品房销售系统将自动锁定交易, 无法进行网上签约。 “很多城市都有类似的审批制度, 但东莞的审批备案制度比较繁琐, 导致开发商根据当前市场特点制定政策严重滞后。” 车德瑞分析, 备案审批时间比较长。 当房产实际成交价格高于或低于备案价时, 开发商需要重新备案, 大约需要2到3个月的时间, 已经影响到项目的价格调整。 在东莞房地产行业人士李先生看来, “很多开发商都被东莞繁琐的行政措施所困扰, 不敢轻易前来投资。” 以“限价”为目的, 简化这些繁琐的手续, 才能充分发挥项目定价的作用。 独立和市场化吸引更多开发商来东莞投资。 多位业内人士认为, 过去繁琐的备案审批流程影响了东莞的库存, 导致市场供应不足。 目前东莞的库存消化周期为7-8个月, 但实际上维持市场供需平衡需要12个月。 “限价”孕育寻租空间。 事实上, “限价”政策的效果一直受到质疑。 在很多限价城市, 政策有紧有松。 价格“红线”, 威力逐渐减弱。 “为了顺利通过审批, 开发商的申报和政府审批会敷衍了事, 或者夸大报价, 滋生了很大的寻租空间。” 华南某大型房地产公司的管理层向记者透露。 在开发商眼里, 地方有“限价”的要求, 意味着开发商还有经营的空间。 “这部分开发商的支出也需要买家买单。” 上述管理层表示。
        限价政策实施中“上上下下”的做法, 就像是地方政府与中央政府为遏制房价过快增长而进行的“数字游戏”。 记者从中山、珠海、佛山、增城等实施限价政策的城市了解到。 尽管当地政府仍坚持去年政策规定的限价标准, 但“软执行”的现象已经出现。 房企在申报时, 通常会在建筑面积、优惠户型等方面“耍花招”。 新挂牌的均价不会超过限价区间, 但有相当多的单位售价高于平均水平。 事实上, 限价目标、指导价和所谓的均价之间有不少技巧。
        不同的新开工项目将获得住房和城乡建设局批准的不同数量的指标。 部分条件较好的单位可以以高于限价的预售价格出售。 事实上, 这也给房企变相高价抛售留下了空间。 参与过价格审批的人士透露, 即使遵守限价规定,

房企仍有操纵价格的空间。 “房屋公司可以以粗略的价格出售。 事实上, 减去装修费用, 现在的售价高于限价前的价格. ”其中一位知情人士说, “在申报过程中, 房地产企业还可以在建筑面积、户型、户型上做一些小把戏, 使新建商品房的均价能够在限价范围内。 物价局的计算方法。 然而, 相当多的单位将以高于平均水平的价格出售。 事实上, 今年以来, 多地的“限价”政策有所回落。 为完成2013年楼市调控任务, 广州市政府在落实限购政策的基础上, 加大了限价限签政策。 据媒体报道, 今年上半年, 在广州楼市低迷的背景下, 有关部门限制高端住宅合同的做法逐渐退出市场。